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西安樓市新政下,房地產私募股權基金何去何從?

——對話方元資產常務副總裁李暐

發佈時間:2021-03-23 18:22:24

來源:羣眾新聞網

背景資料:2020年12月1日,西安市住建局發佈了《關於進一步加強房地產市場調控的通知》(以下簡稱《通知》),對商品房的工程形象進度和二套房首付比例進行了調整。

2021年開年,西安土拍“爆款”頻出,“萬人搖”樓盤再顯。3月16日,西安市住建局下發通知,再推樓市“禁炒令”,要求進一步規範房地產市場秩序,促進房地產市場平穩健康發展。

自2017年初至今,西安房地產行業的漲勢備受全國矚目。

無論是國家對房地產金融的監管政策,還是西安市住建局對房地產行業的調整政策都可以看出一些端倪:

2016年年底交易所對房地產公司債券的分類監管,發改委對房地產企業債券進行規範,銀監會對房地產業務專項檢查,到基金業協會出台的“產品備案4號文”,央行牽頭、各部門配套起草的《關於規範金融機構資產管理業務的指導意見》和“三條紅線”,再到西安市住建局去年12月1日的《關於進一步加強房地產市場調控的通知》,無一不表明房地產行業金融監管和融資渠道趨嚴。

新政對西安房地產會帶來哪些影響?房地產基金作為私募股權基金的一種,又面臨哪些新的機會和挑戰?筆者專門採訪了陝西證券投資基金業協會會長單位方元資產常務副總裁李暐先生。

公開資料顯示,方元資產是一家專業的資產管理公眾公司,2015年9月登陸新三板(股票代碼:833565),成為全國進入資本市場的十傢俬募機構之一。方元資產專注於房地產私募投資領域,與綠城、德傑、恆泰、和泓等百強房地產企業建立了合作,產品項目遍佈全國。對於房地產市場的研究,經驗豐富,專業能力突出。李暐更是深耕房地產和金融行業20多年的老將,對於房地產市場及房地產基金又有那些獨特的見解?

1、筆者:李總好!去年12月1日西安住建局出台的房地產新政,市場反應強烈,筆者也頗有感觸。近期西安市場火熱,西安市住建局又再次重申中央“房住不炒”的定位精神,緊急發佈“禁炒令”,要求進一步規範房地產市場秩序。我也很關心這個消息,《通知》會對西安的房地產市場產生哪些影響,想聽聽您的看法?

李暐:近30年的時間,我一直從事房地產和金融行業相關的工作。我在銀行待的時間最長,但專業是土建,從預決算、造價鑑定、施工管理,涉及了房地產到金融的整個流程。

我覺得現在國家的方向是明確的,國家和西安出台政策目的不是打壓,而是希望房地產穩健良性的發展。

中國房地產行業整體可以分為是三個階段,真正發展時間是30年,前10年是認知過程,大家是邊學邊幹邊發展,經歷了中間10年高速發展後進入“百家爭鳴”的階段。中國的房地產不可能一直高歌猛進,而是整體保持緩慢上升,相對穩健的發展方向。

我的職業感覺是,西安房地產市場未來5~10年的趨勢是穩步向前,這個預判來自以下幾個方面的思考:

第一,從戰略層面來説,目前西安是國家重點關注和發展的城市,城市規模屬於二級城市的上游,城市的體量比較靠前。

第二,確定西安是人口流入還是流出的城市?這雖然不是絕對因素但是關鍵因素。國家西部發展戰略地位,保證了西安未來5~10年是人口淨流入城市。

第三,隨着生活水平和收入的增加,人們改善生活的願望,催生了房地產的持續發展。 

從房價上來説,2017年以前,西安的房價是價值窪地,從2017年開始漲到現在,漲了58個月,現在相對平穩了。國家和區域再出台的政策其實都是調控房價的過程。 

在國家的大戰略下,西安作為一個區域,也會進行結構化的調整。

買房還是買房產基金的邏輯不一樣。從投資的角度來説,不管房價高低漲跌,有合理的利潤空間房地產私募基金就可以做。

2、筆者:一直聽業內的同行説,在陝西甚至是西北地區,方元資產的房地產私募基金做得相對成熟,很穩健,那麼西安住建局12月1日的《通知》對房地產基金來説,面臨哪些新的機會和挑戰?

李暐:《通知》對工程進度、開盤要求、二套住房首付比例、預售監管都提出了新的要求,這對西安市的房地產整體影響還是比較大的。  

從經濟規律來看,成本決定價格。

因此,這個政策可能會推高房價!原因有三個:

第一,《通知》會增加施工單位的成本。房地產商資金缺口會擴大,也需要更多的資金投入和融資;

第二,入市房子的量減少,市場在某一階段會斷層,形成稀缺現象。 

5年以前,西安市的主力户型是建築面積約120㎡,2019~2020年各房地產商的主力庫存是建築面積約140~150㎡,這説明大家對改善型住房的需求提升了。過去改善是補充,現在改善超出了剛需。 

改善型户型的需求量增加的情況下,提高首付,僅僅是遲滯了一些人的需求。

第三,效率的問題。這中間有些企業能撐過去,有些企業可能就撐不過去。

房地產行業走勢的宏觀上的判斷,雖然跟做房產基金沒太大關係,但也非常重要。房產基金都是特定投資人來投,投資人對行業的信心,決定了他是否投這個行業。

我對房地產未來趨勢的宏觀分析其實是投資人要考慮的問題,因為他們的資金是房地產私募基金的資金來源。

房地產基金只是私募股權基金的一種,是房地產股權融資的一種形式,是可供人們選擇的一種投資工具而已。

買房還是買房產基金的邏輯不一樣。從投資的角度來説,不管房價高低漲跌,有合理的利潤空間房地產私募基金就可以做。

有什麼樣的人就會選擇做什麼樣的事兒!一個企業的業務方向往往由企業的基因決定。

3、筆者:房地產私募基金按性質分屬於其他類或配置類私募基金,我從中基協官方統計的數字看到,陝西的私募基金行業大約只佔4%的份額,選擇這個模塊的機構很少,是什麼樣的機緣讓方元資產選擇了房地產基金?

李暐:有什麼樣的人就會選擇做什麼樣的事兒,一個企業的業務方向往往由企業的基因決定。

方元資產匯聚了大批房地產開發和房地產融資的人才。2012年方元資產成立以前,這些人都在行業裏深耕,對行業有深入透徹的瞭解。 

房地產行業比較適合於做私募基金,因為它有成長性,多樣性和足夠的容量。從專業角度看地產行業在中國較長的時期,至少中長期,處於相對穩定上升趨勢。

房地產業務是資金密集型的行業,資金需要量很大。股權配資的融資方式,開發商更容易接受。

從行業發展方向和專業角度看,房地產私募基金都可以做,所以我們就選定了。

接受我們的風控條件、預留邊界和懲罰性措施一個也不能少。

4、筆者:業內都説方元資產風控的專業度很高,特別是房地產私募基金的風控做得很專業,風控在私募基金“募投管退”四個環節中是特別關鍵的環節,也是“要命”的環節,房地產私募基金是非標業務,您的團隊經過長期的摸索,已經形成一套專業的風控體系,是否方便透露一下呢?

李暐:房地產私募基金的風控不是銀行的標準化業務,每一個項目發的基金產品可能都有不同,現在的風控體系是我們經過長時間摸索出來的一套很實用的風控體系。我們的風控條件比較多:

第一,基本的風控條件必須接受,如財務進場、董事會的席位、印鑑保管、資金封閉運作,前置性的計劃報批,前置的資金計劃報批……每隻基金對應的項目,現場都會派駐財務人員。

第二,邊界留得比較充足。給自己留點餘地,任何行業都是如此,比如做債權放款有抵押率的問題,抵押率的高低就是它的邊界。

舉個例子,一個項目的資金需求大概是幾個億,資金配比是個關鍵,根據不同的項目判斷,有些項目1:1配,對方至少出一半,有的項目對方至少出70%。

第三,設置懲罰性的措施。作為財務投資的經營方,就得為投資人負責,如果在哪些方面出錯或者有意識的出錯,就要受到懲罰。 

一個專業的地產基金,可以用別人的資源來成就自己的資本積累。而一個好的操盤手之所以稀缺,就在於他能否善辨棋局,把握要害。

5、筆者:聽説您判斷項目有“絕招”,5分鐘就能判斷出項目是否能做?您選擇項目的邏輯和標準是什麼?

李暐:我判斷一個項目的標準首先在大方向上做出基本的判斷,比如體量目的資金需求規模跟我們的募集能力是否匹配,我們要承擔的風險和項目是否匹配,項目本身的分紅條件是否合適或者有利,項目自身的安全性是否足夠。

房地產基金實際是一個利益捆綁機制,地產基金能做好的,一定是懂得分利。

收集項目的基礎信息也很重要,比如土地價格、容積率、周邊的市場價格、周邊業態等這些都是做項目的要完成的“作業”。

對項目的選擇和判斷,需要大量的基礎數據進行量化驗算。算完以後,加上市場化的經驗的修正,就能得出一個項目的結論。 

作為我個人來説,有了宏觀判斷、基礎信息和專業的數據分析後,再根據自己的職業經驗,就可以對項目的可行性做出判斷。

對政策充分了解和深刻理解的好處是不會踩國家的紅線。房地產業務本身的風控把握得比較清楚。設置的風控條件和風控措施更有針對性,更務實。

6、筆者:房地產市場起起伏伏,但方元資產發行的專注房地產私募股權產品一直很穩健,跟大家分享一下,方元是怎麼做到的?

李暐:方元資產從2012年成立以後,房地產行業一直是公司私募股權基金投資一個重要行業,也是公司的一個主要業務方向。

當時,中國的房產基金起步時間不長,方元資產在全國排進了前20名。

現在,我們深耕西北地區,從公司本身的發展來看,房地產基金作為私募基金中的另類資產板塊也是支撐公司發展的基礎之一。

業內都説我們的房地產基金做得成熟,發展也穩健,我覺得這得益於我們對政策的深刻理解:

一是國家的對基金業的政策,二是國家對房地產的政策,三是國家對整個經濟社會的發展過程當中的一些規範性要求。

掌握政策很重要,對我們的發展也有很多的好處:首先不會踩國家的紅線,第二對房地產業務本身的風控,或者經濟節點把握的比較清楚。根據這些設置的風控條件和風控措施比較有針對性,而且比較務實。

近8年的時間,方元資產發行的房地產基金產品全部在基金投資期限內得以退出,存量資產質量比較好。我想這也是我們在西安或者陝西有一定的地位和知名度的根本原因。

7、筆者:相信有您這樣的資深專業人士掌舵,方元資產的主業會發展得越來越好,那麼方元資產未來是否還有其他發展方向?

李暐:房地產私募基金目前所涉及的區域很多,如西寧、深圳、貴陽、合肥、重慶等多個城市都有我們的項目。就房地產基金業務來説,我們始終堅守的原則就是強強聯合、優中擇優,在這個基礎上,我們會不斷的在全國範圍內開拓市場。

同時方元有證券、股權創投、其他類三個私募基金管理人資格,這也是我們很大的一個優勢,未來方元肯定是要不斷的聚焦核心業務,同時持續發力證券、股權創投類業務,做到全面發展,多面開花。

與持續嚴厲的措施相比,房地產調控進入了一個博弈平衡期,防止房價過快上漲,也防止房價大幅下跌。全面落實“房住不炒”,逐步建立符合國情、適應市場規律的樓市長效機制,房地產市場才能真正走向理性。

對於方元而言,隨着市場經濟的發展和多層次資本市場建設的要求,私募股權基金在解決企業融資難問題、優化資源配置、改善融資比重、促進產業升級及金融市場穩定方面的作用越來越凸顯,從國家意志到市場需求,私募股權基金越來越受到重視。堅守初心、穩健經營、緊隨市場,方元未來發展也將更有可為。

鏈接:李暐簡歷

李暐從事金融行業一線工作27年,曾在中國建設銀行工作14年,中信銀行工作13年,歷任分行公司部總經理、二級分行行長,盡調和審核過上百家實體企業,對實體企業的經營能力和成長潛力具有敏鋭的判斷。具有深厚的金融行業管理經驗和經營經驗,對投資銀行業務、股權投資管理、財富管理、中長期項目投資、房地產投資管理等方面有大量的實踐經驗和深入研究,在業界取得了優異的成績和良好的口碑,曾獲總行級“十佳團隊”“優秀支行長”等榮譽。

責任編輯:孟雄薇

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